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住在七八线小县城,你还买什么房?
[ 编辑:admin | 时间:2018-03-13 10:16:49 | 浏览:172次 | 来源: | 作者: ]

  01

  前阵子出差,到了某中部贫困县,看到当地的景象时,咩咩惊呆了。

  与想象中的落差很大,当然,不是因为那里很穷很破,而是因为——

  这是网上找的图,小编当时看到的景象就跟这差不多。

  一个以“贫困”出名的小县城,竟也盖起了高层小区,吓得我以为咱们中国已经赶英超美、人均收入几十万了。

  但事实上,这里的人均年收入不超过6000。

  这个开盘不久定价近6000元每平米的楼盘,竟然开盘两个小时就被抢购一空,很多前期排号的人甚至没有买到。

  人们哪来的财力购买总价七八十万甚至近百万的高端房产

  “现在谁还全款买房,都是按揭了,80万的房子首付30%也才24万,农村人在家盖个二层小楼也要二十多万,农村人两口子打几年工也就够了,何况很多人还可以从亲戚朋友小贷公司那里借钱。”

  当地老乡一语惊醒梦中人。

  原来,金融服务早已不是一二线大城市人们独享的服务,“乡村中产”们也早已能熟练地运用起金融杠杆了。

  02

  春节前看房,春节后买房,这是2018年中国“乡村中产”兴起的热潮。

  何谓“乡村中产”?

  他们要么在农村是种田大户、作坊式加工厂的老板,要么常年在外务工或经商。当然,除了长三角和珠三角等极少数经济发达的农村外,绝大多数的“农村中产”,都是在外务工或经商为主。

  “乡村中产”赚钱不易,他们常年奔波,省吃俭用,赚的都是辛苦钱。

  虽说是“乡村中产”了,收入也远比城市中低收入阶层高得多,但是,生活质量却远远不如城市中低收入阶层。

  毕竟,城里人的社保更健全(养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险),孩子的教育环境也比乡村好得多。

  这些“乡村中产”买房,大都是所在的县城、或者地级市,手头不是太宽裕的,选择在县城买房,手头特别宽裕的,则会选择在地级市买房。

  至于能在大城市甚至一线城市买房的,那都是乡村土豪,不在咱们本文讨论的范围之内。

  03

  现在的农村,在县城有套房、再有辆车,已经成为男方娶亲的标配。

  县城或地级市的房子,年年有人买,但是,远远不如今年这么狂热——

  在前两年一二线城市房价疯涨的推波之下,在三四线城市也惯用棚改户现金补偿的助澜之下,在今年的春节,除了“国家级贫困县”之外,超过90%的县城,应该都胜利完成房地产去库存的艰巨任务了。

  包括县城和部分地级市我国广泛的三四五线城市,在这一波“乡村中产”的购房狂潮之下,房地产是去库存了,不仅是去库存了,而且还是房价超级大涨地去库存了,这对于地方政府开发商来说,是个多么值得祝贺的事啊。

  小编的家乡——东南某省会城郊,2017年的房价(均价)才6000元左右一平方米,现在飙升到8500元出头——往前再推三年,当地房价的走势是,2014年均价4000元一平米,2015年跌到3500元左右,2016年反弹到4500元上方——然后,从2017年初开始,一路向上,直到现在的8500元上方。

  地方政府和开发商是开心了,他们终于解套了,并且还大赚特赚了。但是,在这一波房价高峰抢房的“乡村中产”,这有可能终生被套了,这一波县城抢房潮,是一次对“乡村中产”的致命收割!

  04

  为什么这么说,我仅做三点讨论。

  1、人口

  房价短期看政策,中长期看人口。

  短期政策有许多,货币政策了,调控政策了,信贷政策了,棚改户现金补偿政策了……

  但是,这些,除了对卖房者有影响外,对刚刚买房的,却已经是暂时过去式,你刚买房一个月、二个月,难道马上就卖房,好卖吗?

  房价的中长期走势,关键还是看人口。你的人口增长了,你的人口流入多了,住房需求自然上升了,当地房价就能托得住,就能涨得起来。

  但是,如果你的人口减少了呢,你的人口流出了呢,房价自然托不住,自然得跌下来,住房的需求下降了嘛。

  讲了这个道理。我们再看广大县城(或者三四五线中小城市),最近几年的居民人口虽然没有减少,也基本没有增加,但是,常住人口却大大地减少了。

  原因何在?

  我国县域经济的产业结构,以传统加工制造业为主,现在传统产业不行了,更多的人只能涌向一二线大城市去谋生、去赚钱,毕竟,大城市有现代服务业,对就业人口的容纳空间更大。

  2、供地

  相比于一二线城市的人多地少,广大的三四五线城市,却是人少地多。

  说说我家乡的县城(姜堰,现已改为区),面积是927平方公里,常住人口79万,对比二线城市南京的鼓楼区(面积是53平方公里,常住人口130万),不比不知道,一比吓一跳,姜堰土地面积是南京鼓楼区的17倍,人口却仅是其60%——南京鼓楼区的人口密度,是我家乡县城的28倍多。

  大城市的人口仍在持续增长(北京和上海的限购、限户籍除外),而土地面积却是固定的,常住人口增长,最厉害的还不是南京(最近三年,每年增长2万人左右),而杭州和成都的常住人口增长,最近三年,每年增长分别为10万人和20万人左右。

  全国经济比较落后的东北和西部地区,我们不讨论了,讨论起来,结果会更吓人。

  仅举例山西的长治和湖南的湘潭,这两个中部省份的地级市,长治市的面积是1.39万平方公里,有两个上海市那么大,湘潭市的面积是5006平方公里,也有两个半深圳市那么大。

  但是,人口呢?长治的常住人口是344万人,湘潭的人口是284万人(相比10年前,还减少了近10万人),上海和深圳的人口密度,差不多是长治和湘潭的16—20倍。

  这说明了什么?

  绝大多数三四线城市的房地产,是毫无价值的,更不是说小县城了,那么多的土地供给(房价不涨不供给,房价一涨必供给),相对那么少的人口,几乎是可以无限供给的——只要愿意,小县城几乎可以给每个当地居民,提供一幢楼的土地。

  3、房产税

  这几天的两会,房产税又提了出来,时间点差不多是2020年。

  有人会说,小编你头晕了吗?房产税是以总房价为基数,大城市的房价高,被征税也多,小城市的房价低,被征税也低,明明是大城市更受伤啊!

  我没有晕!说说道理。

  房产税的征税多少不重要,关键是你能不能转移出去。

  大城市本就人满为患,更何况,广大乡村的年轻人、三四五线中小城市的年轻人,还在一波又一波地往大城市涌。

  未来大城市的房产税,是可以转移出去的,转移给租赁人群,即使是自住,只要房产税开征,大城市的房价也会配套上升的,因为,说到底,人多有需求。

  而小县城呢,广大的中小城市呢,不要说这一波又盖了这么多房子,又卖了这么多房子,还要再盖更多的房子,但是,说到底,你人少啊,人又少,房子又多,你租给谁?没有租,没需求,空着还要收你房产税,不管你基数有多低,关键你转嫁不出去,你得自己承担。

  说到这里,不知道大家还记得不记得,早在10年前,美国的底特律,一套房仅卖1美元,还没有人要——为什么?

  底特律是美国曾经的汽车之城,但是,最近10多年,汽车产业衰败了,呆在底特律,你很难找到合适的工作,人口大幅度流失,住房的需求大幅度减少了,没有住房和租房的需求,你就是白送也没人要,毕竟还要交税嘛。

  05

  再回过头来说点别的,最近几年,能很明显地感觉到创业的势头减弱了,而且宣传报道的力度也减弱了。

  当然,这个事情早就在几年前就说过,让一群大学生去创业那就是胡扯,只能赔个精光。

  但是除了这个原因之外,还有一个重要原因也让不少人选择了拒绝创业,那就是房价上涨速度太快了。

  有人说,过去房价上涨速度也快啊!

  可是大家还是该干什么就干什么。呵呵,那不一样,过去是一二线城市房价一直上涨,三四线城市的房价跟着上涨。

  但对于普通人来说,这些城市的房价不管怎么上涨,我们都没有太多的实力去购买。

  因为,门槛实在是太高了,就凭着小县城那点工资水平,积攒一年连北上广一平米都买不起,何苦去想那么不靠谱的事情呢?

  在外做梦,不如回家种田。

  可是时运不济,小县城的房价也开始水涨船高,这下又负担不起了。

  同时,三四五线小城市的二手房交易市场十分缺失,区位优势不佳、人口持续大量流出,房子却依然在一间接一间地造,导致三四线刚需客户没有购买二手房的习惯。

  所以大量想要购房投资的朋友,根本没有渠道脱手,从而陷入困境。

  哀叹,广大的“乡村中产”,这一波小县城楼市狂欢对你们的致命收割,历史将证明,这是极度残忍的。

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