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北京限价房政策严禁捆绑精装 华润·理想国要不要改?
[ 编辑:admin | 时间:2018-06-08 09:22:52 | 浏览:114次 | 来源: | 作者: ]

5月26日,北京市住建委发布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》(以下简称《通知》)。

相比征求意见稿,正式出台的《通知》中着重强调了严禁企业通过捆绑精装、捆绑地下空间等捆绑销售行为非法获取利益。

同时要求开发建设单位严格执行土地出让挂牌文件中的建设标准,不得拒绝购房人使用公积金贷款

可以看出,《通知》在保护刚需和改善家庭用来自住的住房需求,坚持“房住不炒”的原则。

“捆绑精装销售”是北京市住建委在《通知》面向社会征求意见时,收到的反馈意见和建议中反映最多的问题。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示,少数开发建设单位企图通过大规模增加并搭售地下仓储、库房、设备用房等获利,或者捆绑精装修达到变相涨价目的的做法,本身就是违反法规的,是政府应该查处、打击的对象。

据悉,针对市场中存在的部分开发商捆绑精装、捆绑地下空间的捆绑销售现象,北京市住建委将联合相关部门对违规企业给予严惩。

近日,我们报道的华润·理想国项目,就是一个强制捆绑精装修的限房价项目(【楼盘测评】捆绑精装、户型诟病:华润·理想国的“不理想”,具体内容见下文),不知开发商看到《通知》后是否会停止其违规行为,中国房评报道也将持续关注。

【楼盘测评】捆绑精装、户型诟病:华润·理想国的“不理想”

人生的态度是,抱最大的希望,尽最大的努力,做最坏的打算。——柏拉图《理想国》

上面这句话,是买房人张先生信奉的人生信条。当他看到位于北京昌平北七家的华润·理想国项目案名广告时,立即动了心,就想去买房。

已经北漂7年多的张先生,结婚三年多了,孩子将近一岁,对于漂泊的租房日子已经厌倦。好不容易,在双方父母的支持下,张先生和爱人尽最大努力凑了一笔首付款,瞄准了限竞房,想买一套作为自己在北京的家。

华润这个项目的案名成功打动了张先生,因为他最喜欢读的书就是柏拉图的《理想国》。而且,这个项目是限竞房,最高限价不超过5.199万元/平米,买上一套90平米的大两居或者三居,是张先生预期的“理想房”。

于是,张先生带着太太利用周末时间去项目看房。因为关注中国房评报道旗下“楼盘测评”栏目已久,张先生预约了买房私人顾问一起去看房,帮忙把关。

买房私人顾问在陪张先生看完这个项目之后,心中有些话不吐不快,因此奋笔疾书,把自己看到的嘈点说出来,供项目开发商和读者批评指正,如有不妥之处,也望能得到各方意见的直接反馈,欢迎大家关注“买房私人顾问”的微信号mfsrgw,并与我们交流。

北京限价房政策严禁捆绑精装 华润·理想国要不要改?

捆绑精装何时休?

“开发商这种捆绑销售的做法,很让人恼火!我要投诉他们!”

还没从华润·理想国的售楼处离开,张先生就忍不住对买房私人顾问抱怨起来,对于他这样的刚需购房人群来说,房价就是门槛,他对于这个项目捆绑精装销售的行为非常生气。

在项目销售现场,华润·理想国一位佩戴工牌的销售人员明确说,这个项目将精装交付,装修标准为每平米3000元-4000元。

华润·理想国是张先生千挑万选的一个限竞房项目,在勉强可以承受的总价上,被开发商加了一道精装费用,超出了张先生买房能力承受范围。

资料显示,华润·理想国作为限竞房项目,其商品住房销售均价不超过49520元/平米,且最高销售单价不得超过51996元/平米,所售户型面积在90-140平米。

按3000元/平米的精装收费来看,即使90平米户型的房子总房款也要多出27万元。这笔“精装”支出对于不宽裕的刚需购房家庭来说,是一笔巨大的负担。

项目样板间仅有140平米户型一种,采用了现代中式的装修风格。销售表示未来项目四种户型都采用同样的风格和装修标准。但是张先生表示自己要买的是90平米的户型,他担心到时候这些房子面积不一样,装修标准也不一样。

限竞房项目一般利润微薄,买房私人顾问也从金属门框、金属线条装饰、墙面壁纸和地砖等装修选材上看出,项目内饰工装在尽可能提升视觉档次的同时,最大程度控制成本。仅项目不带中央空调和新风系统这一项就暴露了其刚需盘的本质。

北京限价房政策严禁捆绑精装 华润·理想国要不要改?

买房私人顾问发现,该项目样板间采用(约)60*40厘米的竖条瓷砖铺地,使用这种长方形瓷砖铺地,视觉效果容易零散。在瓷砖铺地面积最大的客厅,样板间铺了地毯进行遮挡装饰。

销售给出140平米户型报价时明确告知张先生,这是含精装的预估价格。“140平的户型,总价预计在750万左右,单价在53000元-54000元/平米之间。”相比该项目49520元/平米的销售均价上限,每平米增加了3000多元。

北京限价房政策严禁捆绑精装 华润·理想国要不要改?

早在2011年,北京市住建委出台的《商品房销售明码标价规定》就明确指出:“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房,不得收取任何未予标明的费用。”

随后的几年里,北京市住建委屡屡查处和通报捆绑精装的房地产项目,查处、吊销资质和罚款等手段都用上了,然而开发商们却依然我行我素,尤其是华润这样的央企,竟然在北京做项目都敢公然捆绑精装销售,这不得不让人咋舌。

从众多粉丝和读者给买房私人顾问的留言中可以看出,捆绑精装是大家所深恶痛绝的,尤其是对本不富裕的刚需家庭,捆绑精装更是加重了购房负担。

北京住建委相关负责人曾表示,限竞房项目拍地规则和销售政策的最终目的就是把房子分配到刚需家庭手中,实现“房住不炒”。

一位北京房地产专家认为,捆绑销售是违法行为,如果要查处,多严都不为过。叫停捆绑销售未来对市场会产生什么影响,不在于开发商会怎样应对,而在于政府查处的力度。如果仅是罚款3至5万元,对开发商和市场都产生不了什么影响。如果发现问题,就暂停网签,此风自然会被刹住。

一位评论人士则表示,作为央企的华润置地,理应在“房住不炒”精神落实上做出行动表率。可惜的是,华润置地却在“理想国”这个项目上,通过捆绑精装等违规手段获取更多利润,这种做法与其央企责任担当的精神,很明显是背道而驰的。

限竞房本是面向刚需买房人的住房产品,捆绑精装销售带来的问题,不止在“价格”上,更是企业社会责任的缺失。

买房私人顾问就华润·理想国项目存在的捆绑精装销售等问题,咨询华润置地相关负责人,但是目前并未得到华润置地方面的回复。

而关于该项目捆绑精装的投诉,却越来越多。

北京限价房政策严禁捆绑精装 华润·理想国要不要改?

户型备受诟病

国家有关部门和北京市住建部门再三强调,限竞房和共有产权房建设要做到建筑质量不减,配套设施不少。华润.理想国虽然是限竞房,但是其户型和质量也该和其他商品房一样,至少和华润所打造的其他商品房项目一样,不应该差别对待。

然而,买房私人顾问和张先生看完这个项目之后,却对这个项目的户型设计倍感失望。

据悉,华润·理想国项目地块包括了B4综合性商业金融服务业用地、A61机构养老设施用地、R2二类居住用地、A33基础教育用地,总建筑规模202324平米,住宅部分为87854平米,容积率2.2。

单从商品住房销售均价(限价)来看,该地块比相邻的“保利·和悦华玺”每平米单价还要便宜200多元,在该区域新房项目中,拥有一定的单价优势。

北京限价房政策严禁捆绑精装 华润·理想国要不要改?

可捆绑精装后的华润·理想国项目均价上升到53000元左右,而且项目户型设计并不理想。

华润·理想国住宅部分共提供四种户型,其中90平米分为A、B两个户型,120平米户型和140平米户型各一,均为南北通透。

通过户型图对比,可以发现除140平米户型外,每个户型都有一些不足之处。

北京限价房政策严禁捆绑精装 华润·理想国要不要改?

左侧为项目主打的90平米A户型,南北通透、明厨明卫,走廊空间浪费较少。

问题在于餐厅所在位置正对卫生间的门,功能使用上虽然相互没有影响,但在实际使用中,尤其是用餐时,有人去卫生间的话,画面实在是不好看。

北京限价房政策严禁捆绑精装 华润·理想国要不要改?

另外,该户型由于北侧两个次卧不在同一水平线上,无法实现次卧合二为一的功能延展,与近期流行的全龄三居设计,有一些差距。

右侧的90平米B户型也是南北通透、明厨明卫,而且十分方正。优势是同时拥有两间南向卧室,劣势是室内动线较长,走廊浪费的空间太多,而且主卧面积太小。

不过该户型是有改造潜质的,最东侧的南向主卧和北向次卧可以打通合并为一间南北通透的大卧室,将大卧室的门移至走廊中间,还减少了走廊的空间浪费。

但改造的前提是毛坯交房,如果按现在捆绑精装交付的话,估计没有业主愿意再花一份装修费用进行室内空间改造。

这两个90平米户型相比较而言,如果一定需要三个居室,建议选择A户型。

北京限价房政策严禁捆绑精装 华润·理想国要不要改?

120平米户型看上去像是140平米户型的缩小版本,除北向多功能室面积差别较大外,其余各房间面宽和进深差距都很小。

将两个户型对比,还是能发现120平米户型中的问题。

120平米户型是3+1布局,但多功能室的面积小到仅有4.2平米,而且门还开在厨房这一侧,说是多功能室,其实只适合作为储藏间使用,这块面积功能性不强。

餐厅同样存在正对卫生间的问题,而且北向次卧的门也正对餐厅,这样的设计不仅造成视觉上的困扰,连动线上都互相影响。

140平米户型相对问题较少,只是多出来的20平米,平摊到各房间,除多功能房升级为书房外,也没有更多空间上的惊喜。

装修是对户型功能的一次再造。而且每个购房人心中都有一个属于自己家的“蓝图”,而不是千篇一律的公寓风格,所以很多高端住宅项目在提供豪装的同时还提供定制化装修服务。

华润·理想国项目显然不具备提供定制化装修的条件,捆绑精装后,留给业主调整的机会几乎为“0”,业主对现有装修的任何调整,都需要自己买单。

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