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2018年一线城市房价为何难有反弹表现?
[ 编辑:admin | 时间:2018-01-08 15:19:04 | 浏览:133次 | 来源: | 作者: ]

去年北京的房地产出现罕见大调整。最新数据:2017年北京全市二手住宅网签总量为136237套,环比2016年全年下降50%。

  与之对应的是,北京二手房价自去年5月份开始,连续8个月回落,去年12月份,二手住宅成交均价与4月高点相比,累计下跌幅度达到15%!

  二手房量价齐跌。引发了各界的热烈讨论。有学者认为,网签数据只能作为一个参考,因为大部分数据都存在巨大的问题。尽管,北京不会那么离谱,但为了让市场平稳,有关部门不排除将二手房成交推延至今年。

  现在市场对2018年一线城市房价走势存在着较大分歧:

  一种观点认为,今年北京房价将延续今年的走势,会呈现一种“量价齐跌”的走势。

  另一种看法认为,尽管京郊地区房价出现了大跌,但北京等一线城市的刚性需求依然强劲,所以今年将呈现“量价齐稳”的局面。

  事实上,在经历了一年多的房地产密集调控之后,北京等一线城市的房地产都呈现“量价齐跌”,只是京郊、燕郊地区的房价跌得更狠一些。

  那么展望2018年,一线城市房地产会呈现何种状态呢?

  首先,一线城市购房的利率水平在不断上涨已是不争的事实。

  一方面,中国虽然没有明确加息,但是去年12月14号,央行上调逆回购和MLF操作利率5个基点,以对冲美联储加息的影响。

  2018年美联储还将加息3~4次,中国央行即使不想加息,但从宏观的角度看,全球已经进入加息时代,中国货币市场利率也降不下来,房贷利率呈现向上格局。

  另一方面,国内的房贷利率早已走出历史低位区域。

  商业银行受自身利益的驱动,借着调控的档口,早已经推动加息。过去一年,全国首套房贷平均利率已经由4.45%上涨到5.39%。首套房贷款利率持续上升,让不少刚需和投机客叫苦不迭。这主要是因为大家享受低利率的好处太久了

  过去历史无不证明,利率成本持续上升不只是抑制房价上涨,甚至会刺破资产泡沫。因此,指望北京楼市2018年反弹非常不现实。

  我们认为,中国房地产泡沫的背后就是银行的过度借贷,而过度借贷往往是由超低利率引起的。因此,不能给予市场长期处于低利率的预期。如果市场对房贷利率上升预期不变,投机投资性购房需求就会黯然退出市场。

  此外,为了保护自住型刚需,确保“房子用来住的,不是用来炒的”这个国家定位。北京等一线城市还进行了“定向加息”。

  比如去年5月,北京主要的商业银行收紧房贷政策,首套房执行4.9%的基准利率,二套房的贷款利率则在基准利率基础上上浮20%,执行5.88%的年利率。顿时,央行针对楼市‘定向加息“恐慌就迅速蔓延开来。

  再者,增加房地产供应,以遏制房地产过热势头。

  中原地产研究中心统计数据显示,2017年北京商品房住宅的土地供应量是2016年的整整7倍。供应量的增加,加上今年住建部的调控方向从全面高压转为支持刚需和改善,将会带动2018年北京楼市成交量的上升。但与同时,北京的房价很可能出现更进一步的调整趋势。

  去年北京出让的住宅用地几乎全部为共用产权住房、“限房价”、竞地价”地块,并配建部分自持住宅物业,住宅供应多元化了。

  2018年北京的楼市,将会是一个限价商品房、共有产权住房以及出租房三分天下的格局。对刚需来说,在购房时将会有更多的选择面。

  最后,除了购买共有产权房之外,今年对于租房群体来说,权利也会得到极大保障。

  去年十一月,北京住房租赁监管平台已正式上线,监管平台通过链接网络交易平台,为网络交易平台提供后台数据支持,由网络交易平台为租赁当事人提供服务。

  未来,平台还将推出信用租房等金融服务,引入“人脸识别”、“指纹”、“声纹”等技术,提高交易主体和房源真实性。

  从目前来看,北京等一线城市的房贷利率的持续走高、房地产供应量正在加大、长效机制正在逐步完善,这都将给一线城市的投机、投资性需求入市造成压制,2018年,一线城市房地产将继续呈现“去杠杆化”进程,总体将呈现“价跌量涨”的状态。房地产成交会较去年末有所恢复,但价格会呈现平稳下跌格局。

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